So regelt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland Ihre Immobilien-Besteuerung

Sie möchten eine Finca oder Villa auf Mallorca kaufen und diese dauerhaft oder doch zeitweise an Erholungssuchende vermieten? Dann ist eine relevante finanziell-organisatorische Frage, wo und in welchem Umfang Sie die daraus resultierenden Mieteinnahmen versteuern müssen. Im genannten Fall ist dies durch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland geregelt, welches alle Immobilien betrifft, deren Eigentümer in Deutschland gemeldet sind und die meiste Zeit des Jahres auch dort leben. Die wichtigsten Eckpunkte des Abkommens möchten wir Ihnen hier kurz erläutern.

Wenn es um die Versteuerung von Mieteinkünften geht, gelten deutsche Eigentümer von Immobilien in Spanien, die nicht dauerhaft dort wohnen, in der Fachsprache der Finanzverwaltung als sogenannte Nichtsteuerresidenten. Besitzen Sie also als solche eine Ferienwohnung oder andere Immobilie auf Mallorca, sind Sie, wenn Sie das Haus oder die Wohnung in Mallorca touristisch vermieten, in Deutschland unbeschränkt und in Spanien beschränkt einkommensteuerpflichtig. Laut Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland, welches letztmalig zum 01.01.2013 aktualisiert wurde, darf Spanien Ihre Mieteinkünfte aus solchen Immobilien besteuern, und zwar konkret den daraus hervorgehenden Gewinn mit 19 %. Deutschland muss sich demgegenüber die Anrechnung dieser in Spanien bezahlten Steuerlast "gefallen lassen".

Welche Steuererklärungen Sie wofür und wann abgeben müssen

Als Immobilieneigentümer auf Mallorca müssen Sie bei regelmäßigen Mieteinnahmen in Spanien Steuererklärungen abgeben, die dem dort relevanten Modell 210 entsprechen. Solche positiven Überschüsse sind quartalsweise jeweils zum 20.04., 20.07., 20.10. und 20.01. zu erklären. Während noch bis 2018 pro Immobilie und pro Mieter eine Steuererklärung angefertigt werden musste, können mittlerweile sowohl mehrere Immobilien als auch Zahlungen von wechselnden Mietern in einer Steuererklärung zusammengefasst werden. Auch wenn die Ferienwohnung zum Beispiel nur jeweils monatsweise vermietet wurde, reicht jetzt eine Steuererklärung pro Quartal.

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland greift allerdings auch bei Immobilien, die längere Leerstandzeiten zu verzeichnen haben. Diese sind in einer Jahresmeldung gemäß Modell 210 unter dem Stichwort Eigennutzung zu deklarieren – auch dann, wenn der Besitzer ausschließlich in Deutschland und nicht dort residiert. Die entsprechende Steuererklärung muss jeweils bis zum 31.12. des Folgejahres eingehen, wobei zu beachten ist, dass die spanischen Finanzbehörden nicht zur Steuererklärung auffordern, sondern von deren freiwilliger Einreichung ausgehen. Erst nach Verstreichen der erwähnten Frist erfolgt eine Aufforderung, wobei die Behörde häufig bis zu drei Jahre wartet, um den maximalen Verzugsaufschlag sowie ein Bußgeld einzufordern.

In allen aufgeführten Fällen kann die Erklärung an die spanischen Steuerbehörden telematisch via Internet mit anerkannter elektronischer Unterschrift erfolgen.

Gewinne aus Immobilienverkäufen in Spanien sind ebenfalls dort steuerpflichtig

Auch die bei dem Verkauf einer Immobilie in Spanien anfallenden Steuern für Eigentümer aus Deutschland sind im Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland geregelt. Mit einem Steuersatz von gleichfalls 19 % ist hier die Differenz zwischen dem Erwerbswert (valor de adquisición) und dem Übertragungswert (valor de transmisión) der Immobilien zu versteuern. Dabei setzt sich der Erwerbswert aus dem Entgelt – sprich, dem gezahlten Kaufpreis – unter Hinzurechnung folgender Kosten zusammen:

• Erwerbsnebenkosten (z. B. Notarkosten, Grundbuchkosten, Anwaltskosten)
• Wartungs- und Reparaturkosten
• Investitions- oder Verbesserungskosten
• sowie durch den Erwerb ausgelöste Steuern (z. B. Grunderwerbsteuer, Erbschaftsteuer).

Ob es um Mieteinnahmen aus Immobilien oder Gewinne aus dem Hausverkauf in Spanien geht: Wenn Sie uns fragen „Was ist zu beachten?“, stehen wir Ihnen gerne Rede und Antwort – auch über die Erläuterungen in diesem Text hinaus.